外資資金回歸 ，上半年深圳房地產大宗交易活躍

本報記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道

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仲量聯行數據顯示，2023年上半年以廣州和深圳為主的華南區房地產大宗交易錄得數據約為164億元，達到去年全年交易額的71%。其中，深圳房地產大宗交易總額約為48億元，接近去年全年交易總額的56%。以物業類型劃分，辦公樓占比最高，交易額約38億元，占總額約81%；從交易面積看，辦公樓的交易面積接近6.5萬平米，占比約為62%。

7月6日，仲量聯行深圳投資及資本市場部總監曾紀欣向《華夏時報》記者表示：“歐美市場的加息進程導致境外資金回籠或追求更高回報，但我們欣喜地看到上半年外資資金重返深圳房地產投資市場。期待隨著國外加息過程趨向結束，及市場更加理性化，會有更多境外資金投入深圳房地產市場?！?/p>

據悉，在今年上半年深圳房地產投資市場里，鐵獅門和輝盛國際以7.27億元買入深潤大廈項目的長租公寓部分、總部位于新加坡的房地產投資管理公司silkRoad買入深南68萬科里約1.5萬平米。

深圳辦公樓投資市場以自用為主導

仲量聯行指出，今年上半年深圳辦公樓投資市場需求依然以自用為主導，81%的辦公樓成交皆為自用。不過，對比去年自用比例有所下降，其中，買家以銀行、保險和證券等金融企業為主，共占約一半（48%）成交。

6月25日，浙商銀行發布公告稱，將斥資23.34億元購置深圳中洲濱海商業中心西塔（1棟 A座）第1—21層作為營業辦公用房使用，總建筑面積為41186.70平米。按此計算，浙商銀行購置該房產的均價為5.67萬元/平米。對于購買的原因，浙商銀行稱，是為滿足經營需要?；谄渖钲诜中袠I務發展、人員隊伍的逐步擴大，以及長遠發展考慮。

那此次浙商銀行大手筆購入辦公樓，是不是釋放出深圳寫字樓開始企穩回升的信號？

國家高端智庫研究員宋丁向《華夏時報》記者指出，寫字樓也是房地產市場的一部分。從目前的格局來看，大的環境仍然還比較復雜，短期內市場還沒有活躍起來。某一個企業來買寫字樓，并不能證明就要筑底回暖，這只是一個企業行為。

“我覺得寫字樓這種產品，不是單靠一個城市回暖的。如果全國經濟趨穩向好，整個房地產市場，特別是寫字樓市場，像深圳這些一線城市的寫字樓就會企穩回暖，觸底回升。我們可能還要再稍微耐心等待一下，可能未來兩三年內會有這樣一個機會出來?！彼味≌f道。

同時，仲量聯行也指出，深圳企業在購置自用辦公樓方面的需求保持相對平穩，2023年上半年錄得多筆TMT與金融企業的成交記錄，南山前海片區多個項目也完成了整層面積出售。但整體而言，今年上半年，深圳辦公樓租賃市場需求端活躍度承壓下行，且成交轉化率有所回落。

仲量聯行表示，盡管企業自購自用需求較為穩定，對辦公樓市場凈吸納量起到一定的支撐作用，但由于市場化租賃去化速度不甚理想，二季度深圳全市甲級辦公樓市場凈吸納量約8萬平米，較一季度稍顯遜色。

此外，仲量聯行還指出，2023年上半年，深圳經濟社會恢復常態化運行。在穩增長政策引領下，一季度經濟呈現良好復蘇開端，社會消費亦加速反彈。疫情壓力緩解與經營預期轉好帶動企業信心重塑。面對經濟下行壓力，二季度深圳經濟發展進入常態化復蘇區間。經濟生產端的修復中，服務業的貢獻比重較大，經濟增長面臨結構性不平衡，內生動力有所不足。統計數據顯示，深圳1至5月規模以上工業增加值累計同比上漲2.5%，較一季度增速收窄2個百分點。經濟效益復蘇基礎尚未牢固，促使更多企業維持謹慎的不動產策略，成本節約型租戶在辦公樓租賃市場占據主導地位。

外資資金重返深圳房地產投資市場

值得一提的是，仲量聯行表示，今年上半年，除辦公樓物業外，零售類資產得益于消費復蘇以及消費基礎設施納入公募REITs，關注度有所回升。物流倉儲、產業園及長租公寓依然是投資機構關注的熱點板塊。同時，今年上半年深圳房地產投資市場還看到了外資資金的回歸。

5月23日，鐵獅門和星獅地產集團成員輝盛國際向華潤置地的附屬公司收購“深潤大廈”項目的長租公寓部分（面積達25,076平米），并通過深度改造將項目打造為中高端長租公寓，總投資約為人民幣7.17億元。據了解，該項目位于深圳深南東路1001號。

此外，今年一季度，總部位于新加坡的房地產投資管理公司silkRoad買入深南68萬科里15,315平米。

展望后市，曾紀欣表示，雖然在銀行貸款、債權融資和股權融資等方面出臺了一系列的政策，但疫情后深圳房地產市場的回暖與整體經濟復蘇息息相關，是一個緩慢的過程。最近公募REITs市場的波動，一定程度上促使投資者重新審視房地產市場的價格回報關系，從長遠而言，這有助市場理性發展，促進公募REITs市場的成熟。

仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰認為，由于內外部經濟環境的復雜性，且預計大部分企業仍將維持當前謹慎的不動產策略，增量租賃需求的釋放仍面臨較大挑戰。而下半年深圳甲級辦公樓市場將迎來新項目落成高峰，供求失衡加劇將推動深圳辦公樓市場空置率水平在年內繼續抬升，這勢必進一步壓縮業主的議價空間，因此，租金水平預計在年內持續受下行壓力影響。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧